西安住宅市場開盤總量和去化率均有所下滑

7月，隨著搖號政策的進一步細化，西安的住宅項目開始進入了規范化的搖號選房階段，開盤總量和去化率均有所下滑。去化率從前期的近乎100%下降至85%左右。與此同時，在土地供應和成交、商業、辦公等方面，市場也都有明顯變化。

政策：搖號選房政策成熟 西咸開始住房價格申報

從政策層面看，7月無疑有重大突破。在經歷了一段時間搖號試驗階段，7月6日，陜西省公證協會制定出臺了《陜西省公證機構辦理商品住房銷售搖號公證實施細則》，各項目的開盤搖號有了統一的規范。由于客戶意向登記、公證時間較長，開盤周期被拉大。中原地產研究中心發布的7月月報顯示，7月是政策熟悉期，上半個月開盤項目較少，下半個月陸續開盤至7月底，共有19個項目進行了搖號選房，去化率為85%。

7月13日，西咸新區開發建設管理委員會辦公室發布《關于開展商品房銷售價格申報公示工作的公告》，房地產開發企業在西咸新區轄區的新建商品住房均列入商品住房價格申報范圍。其中，灃東新城轄區所有房地產開發企業均應對所售商品住房價格進行申報和公示；而空港新城、涇河新城、秦漢新城、灃西新城轄區所有房地產開發企業均應對所售商品住房價格進行申報。對此，西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健認為，西咸新區在近期土地和房屋價格增長較快，這一舉措的實施，極有可能是西咸新區納入限價和限購范圍的信號，而越來越多的品牌開發商也陸續在西咸拉開戰局。

成交：量價雙雙下降 市場逐漸回歸理性

近期，從開盤數量上看，出現供應量近三個月持續收縮，開盤項目明顯減少?！胺炕拧比晕从行Ь徑?，供應不足致使銷量持續下跌，價格開始出現回落。據創典全程統計數據，7月份商品房供應量為60.49萬㎡，環比下降37.82%；成交量為59.82萬㎡，環比下降56.10%；成交價格為10749元/㎡，環比下降5.41%。

截至2018年7月份，普通住宅存量929.71萬㎡，存量基本持平，去化周期為7.8個月，較上月增長1.6個月；商業存量967.95萬㎡，去化周期下降至56.6個月，辦公存量411.92萬㎡，去化周期下降至28.4個月。而高新商品房存量依舊最大且本月回升至382.25萬㎡；其次經開370.19萬㎡；城南去化周期最長為30.6個月，其次是城內，去化周期為26.1個月，灃東新城去化周期最短為3.8個月。

有業內人士預測，8月限購區域累計房源會逐步釋放，市場熱度保持高位，但購房客戶在市場調控下觀望情緒加重，理性逐漸回歸。

土地：土地供應外延明顯 主城區項目將越來越稀缺

根據中原地產7月份市場月報的數據顯示，從土地市場看，城六區共供應土地18宗，合計69.5萬㎡，環比減少了51%。其中住宅用地供應6宗，合計34.9萬㎡，主要分布在曲江新區，占比約為50%。非住宅用地供應12宗，主要分布在國際港務區。從土地成交看，成交31宗，合計是118萬㎡，環比增加了1241%，平均樓面價為1853元/㎡；其中住宅用地成交21宗，平均樓面價為1844元/㎡，主要分布在高陵。

值得注意的是，西咸新區7月份市場供應土地25宗，合計122.7萬㎡，環比增加923%；其中住宅用地供應15宗，主要分布在涇河新城；非住宅用地供應10宗，主要分布在秦漢新城。成交2宗，平均樓面價為6340元/㎡。兩宗成交土地均為住宅用地，位于灃西區域。

由此可以看到，7月份主城區土地供應量越來越少。馬健認為，西安目前土地供應量較大的區域就是西咸新區、高陵、涇河新城等地，而西咸新區的地理區位優勢最佳，所以土地市場呈現白熱化競爭的局面。而由此延展來看，下一步西安樓市的主戰場將繼續外移，主城區項目將越來越稀缺。

區域：城西、浐灞為成交熱點區域 三室是成交主力

據中原地產7月份市場月報顯示，7月份三室成交占比主力，環比增加，四室成交占比持續下滑，二室成交占比持續上升。從成交面積段表現來看，90—120㎡成交占比主力，環比減少3%，120—140㎡面積段成交占比環比上漲1%，70—90㎡面積段占比下滑2%。在區域分布上，城西為7月成交熱點區域，占比20%，浐灞為次熱點區域，占比16%。

從單價段來看，8000元—10000元/㎡為單價主力成交區間，占比較上個月減少4個百分點。10000元—12000元/㎡占比較上月增加5個百分點。7000元—8000元/㎡占比與上月持平。從總價段來看，100萬—120萬/套為主力成交區間，占比最高，為22%，120萬—150萬/套緊隨其后，占比為21%，80萬—100萬/套占比為18%。由此可見，越來越多的購房者對購房單價的接受程度略有提高。 華商報記者 張毅 黨蘭